住宅是城市的重要构成元素，也是城市居民最基本的生活设施，因此房地产市场、住宅产业也成了第四届世界城市论坛的主要议题。在昨天的几场分论坛中，来自海内外的专家对当前中国房地产市场的走向，调控措施的应用，以及住宅产品的更新等多方面内容，提出了各种新观点、新思路。
     -市场分析
    周期波动楼市跌入低谷
      近期，房地产市场的低迷态势以及中央、地方政府的大力救市，成为公众关注的焦点，对此，中国房地产及住宅研究会副会长张元端接受本报记者专访时指出，今年房地产市场出现了交易量和房价双双下降的现象，应该用经济周期波动的理论来分析。房地产市场与国民经济的发展周期是相吻合的，近年来我国的国民经济一直保持2位数的增长势头，而今年上半年速度出现了小幅微降，作为国民经济的寒暑表，房地产市场也就出现下滑。
      张元端介绍说，我国房地产市场的前几个波峰分别出现在1993年、1998年和2003年，"经济发展的周期与房地产的周期都在4-6年。如果说2003年是上一个波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么为什么这个上升的势头没能延续到2009年，而在今年就出现了转折点，主要原因是2007年价格涨得太快了。当价格被炒到高位，一方面，刚性需求的'用家'买不起房子了，另一方面，'炒家'的利润空间缩小，无利可图后也放弃了购买，'用家'、'炒家'双双离市，就造成了高价格下楼市的大幅下滑。"
      走出低迷关键打破观望
      楼市步入低谷后，从中央到地方政府都开始了救市，但能否成功推动市场步入上升通道，张元端谨慎地表示，市场何时恢复目前难以预测，一些开发商认为明年上半年可能回暖，也许是过于乐观了。"现在对房地产市场影响最大的是社会上普遍存在的观望情绪。观望情绪何时结束，怎么让其结束，这才是救市面临的最大难题。政府的调控手段有两种，一种是直接调控，例如经济适用房、廉租房，政府说什么价格就是什么价格，影响立竿见影。而另一种是间接调控，包括现在的契税、贷款政策的调控等，这种调控的效果有滞后性，传导到市场需要一个过程。而且调控的力度够不够，目前还不太好评估。"张元端表示，应当期望，通过本轮调控，把房价控制在合理水平，使房地产经济在适度增长区间内保持较长时间的平稳增长和轻微波动。
      -调控建议
      改革分税制扭转"土地财政"
      众所周知，高房价与高地价有关，也与地方政府的"土地财政"有关，而上海市松江区城市规划管理局副局长王振亮博士昨日提出，造就高房价泡沫和地方政府"土地财政"的总根源是因为，现有中央与地方的分税制财政体制存在重大偏差，地方城市建设资金来源只能依赖土地财政，必须尽快改革。
      王振亮指出，根据分税制财政体制的划分，税收分为中央税、中央地方共享税和地方税三大类。中央税主要指关税和消费税。共享税现行的主要指增值税、资源税、所得税、印花税等，中央与地方按比例分成，省市还要再分成，地方城市分到手的收入并不高。地方税，包括营业税和各种附加费等等，但是100%的地方政府为招商采取退税优惠政策，通常退税50%，许多城市退税高达80%以上。
     对于地方政府来说，要建设、要发展，没有钱是万万不能的。教育、医疗卫生等，除了西部"老少边穷"地区外，都要地方政府出钱。事实证明，搞房地产业可以推动地方经济发展，改善人民群众生活条件，提升城市形象，最大的好处是大大增加地方财政收入，同时还可以用收取市政配套费、教育医疗等公共设施配套费的名义，获得巨额资金，建设人民群众急需的教育设施、医疗卫生设施、体育馆等设施。这就成了所谓的"土地财政"。
      王振亮认为，是房地产业支撑起了中国快速工业化、城镇化的大发展，但这不是可持续发展的长久大计，改革已是当务之急。
      发房补不是最佳方式
      目前不少地方政府的房地产救市新政中，都有发放房补的措施，对此，美国加州大学河滨分校特聘经济学教授Richars　Arnott认为，住房补贴对于平抑房价、调控市场也许是必要的政治手段，但是它耗费巨大，增加土地和住房的供应量效果可能会更好。
     Richars　Arnott比较了多个国家的调控案例，他介绍说，城市化给房地产市场带来了新力量，但通常也会带来房价快速上升的结果，所以大多数政府都面临着巨大的调控压力。其中新加坡政府对土地实施控制，并且对住宅几乎保持垄断，新加坡的公共住房都是标准化的并且价格便宜，它的高额住房补贴既有社会效益也有经济效益，消灭了肮脏的贫民窟。但新加坡住房补贴制度的成功是一个例外而不是规则，如果出现房价的下跌，结果可能是灾难性的。
     Richars　Arnott表示，加大土地和住房供应量才能降低住房的费用，韩国就是一个成功的例子，上世纪80年代末，韩国住房费用的增长幅度远远超出了GDP的增长幅度，房价收入比达到了13：1，而美国只有3：1。韩国政府决定采取措施，一夜之间，25%的国土面积被宣布为城区，从而为房地产的开发扫平道路。政府还在七到八年增加200万套住房，到今天，韩国的房价与收入比下降到大约3.5：1。
      -产品更新
      向90平方米要舒适
      当前，90平方米以下住宅是政府大力发展的重点，但90平方米决不是过渡型产品，它应该成为三口之家的合适居所。中国房地产协会会长、原建设部副部长宋春华在昨天的论坛中表示，当前应该在精心设计、精心施工、精心配套上下工夫，在90平方米左右的户型里，组织好核心家庭三口之家的生活起居，并且有一定的适应家庭结构变化和居住水平提高的灵活性，避免大拆大改。同时争取在50平方米左右的户型里解决好低收入家庭的住房问题。       降低面积就是节约购房成本，中房协副会长、南京栖霞建设董事长陈兴汉介绍说，目前栖霞建设多层住宅85平方米能做到三房两厅，两房两厅是77平方米。消费者可以花更少的钱，实现同样的居住需求。而户型更新，也是企业竞争的需要，过去房地产公司毛利率高的达到50%多，以后不可能靠土地增值来赚净利润了，将来房地产利润90%来自于建造环节，也就是运作环节，只有提高住宅产业化水平，降低建筑能耗和成本，才能在竞争中取得应有的地位。
      提高房屋品质才能"过冬"
      目前开发商都在担心怎么过冬，把希望寄托在救市、暖市和托市上。著名建筑师开彦认为，过去那种片面追求赢利不求品质的开发不能再搞下去了，如果楼盘的品质有足够保证，贵就贵点还是会有市场的。
      开彦的发言中将大多数房地产开发商都痛打一棒，他认为现在很多楼盘房屋面积虚大，把有限的成本资金花在外表方面，而住宅内部功能的需求、声光热空气质量等方面反倒不受重视。大多房屋好看不好用，真正理性开发，精明增长的住宅开发模式至今在国内尚不能形成气候。"目前从开发表现出来的产品面貌，基本上是停留在追求表象的东西，讲的是面子好看，但是里面连基本的保温御寒的功能都不具备。""把舒适度带给居民，把利益带给居民。这个是非常重要的，有了经得起考验的产品品质，就有能力面对各种突如其来的困难局面，可以帮助你过冬。"
　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　    (作者：扬子晚报)